Thủ tục chuyển nhượng bất động sản Phú Quốc: mua bán sản phẩm bất động sản trong khu dự án, nhà đất góp vốn, quy trình thế nào, có những quy định nào gây khó khăn?
Nội dung
Chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định của BLDS 2015, bất động sản được tính bao gồm các hình thức như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng và hàng hóa khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong khuôn khổ bài viết này, Thiên Bình muốn giới thiệu đến quý khách hàng, anh chị có nhu cầu đầu tư và phát triển trong lĩnh vực bất động sản những vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản gắn với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Bao gồm việc thanh lý và bán lại các dự án bất động sản thương mại, dịch vụ hoặc các dự án bất động sản sản xuất trong khu công nghiệp và các dự án bất động sản ngoài khu công nghiệp. Theo quy định của pháp luật cụ thể là Luật Đất đai, Luật Bất động sản và Luật Doanh nghiệp thì doanh nghiệp sở hữu dự án bất động sản có mong muốn chuyển nhượng các dự án bất động sản mình đang sở hữu có thể thực hiện theo một trong hai cách sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án bất động sản được diễn ra thông qua hình thức chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp đang sở hữu bất động sản.
Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư khi không đủ tiềm lực về kinh tế hay các tiềm lực khác để thực hiện dự án hoặc muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc việc chuyển nhượng dự án gặp phải những sự cố ngoài ý muốn, hay những vướng mắc về mặt thủ tục sẽ chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp hay được gọi là chuyển nhượng vốn cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ sở hữu toàn bộ số cổ phần/phần vốn góp của các cổ đông/thành viên của công ty, qua đó trở thành chủ sở hữu mới của công ty và gián tiếp sở hữu dự án mà không trực tiếp thực hiện các thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản đồng thời rút ngắn khá nhiều thời gian thực hiện.
Ưu điểm của việc chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp đó chính là không có điều kiện ràng buộc đặc biệt gì cả, các thao tác thực hiện cũng nhanh chóng và dễ dàng, không cần xác định hạng mục dự án đã thực hiện đến đâu. Không bị chi phí các quy định điều kiện khi chuyển nhượng dự án bất động sản theo các quy định, ràng buộc được quy định rõ ràng của Luật Kinh doanh bất động sản được Nhà Nước quy định từ trước đó. Hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp đơn giản, tránh được nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Bên chuyển nhượng chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp / thuế thu nhập cá nhân của bên chuyển nhượng phát sinh từ việc chuyển nhượng vốn / cổ phần đã góp.
Hiện nay, với làn sóng MandA (M&A) đang diễn ra ngày càng sôi động và mạnh mẽ, các công ty có tiềm lực tài chính và các nhà đầu tư nước ngoài thường nhắm đến các công ty tại Việt Nam với mục đích nhằm nắm giữ quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh và khai thác các quỹ đất có tiềm năng phát triển thành các dự án bất động sản khu dân cư, thương mại, khu công nghiệp để thực hiện mua lại. Do vậy, đây cũng chính là những quỹ đất lớn ở những vị trí đắc địa trong khoảng 5 năm gần đây đa số đều đã bị thu mua hết và muốn tìm mua cũng khá khó khăn cho nhà đầu tư.
Nhược điểm của việc chuyển nhượng dự án bất động sản theo hình thức chuyển nhượng phần vốn góp. Bên nhận phải kiểm tra, đánh giá kỹ lưỡng các vấn đề tài chính, thuế, kế toán và pháp lý của doanh nghiệp từ trước để tránh rủi ro phát sinh sau khi tiếp quản doanh nghiệp. Nếu không kĩ trong các thủ tục nêu trên nếu xảy ra các vấn đề không mong muốn sẽ dẫn đến nhiều rủi ro và không được pháp luật bảo hộ một cách chắc chắn và an toàn.
Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp
Như vậy, để chuyển nhượng dự án bất động sản bằng hình thức chuyển nhượng vốn góp có hiệu lực, các bên phải thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Ký kết hợp đồng / thỏa thuận chuyển nhượng vốn / cổ phần đã góp giữa các thành viên / cổ đông công ty A và công ty B;
Bước 2: Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: chuyển giao quyền quản lý và các nội dung sửa đổi khác;
Bước 3: Hoàn thành việc bàn giao cơ sở vật chất, hồ sơ pháp lý, hồ sơ tài chính kế toán, nhân sự và các nội dung khác liên quan đến dự án đầu tư.
Bước 4: Ghi biến động đất đai nếu có thay đổi tên công ty;
Bước 5: Chuyển mục đích sử dụng đất nếu kinh doanh khác với dự án được ủy quyền ban đầu.
Thủ tục chuyển nhượng bất động sản Phú Quốc
Chuyển nhượng dự án bất động sản trực tiếp
Có nghĩa là, chuyển nhượng trực tiếp dự án bất động sản là chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản, không gắn với việc chuyển nhượng phần vốn của pháp nhân sở hữu dự án. Theo quy định của pháp luật về bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác. Điều này giúp nhà đầu tư chủ động đưa ra các quyết định kinh doanh phù hợp với tình trạng hiện tại của tổ chức mình; Đồng thời, tạo nên những lợi thế cho các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng khi muốn tham gia thị trường bất động sản một cách nhanh chóng và dễ dàng hơn. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Không thay đổi mục đích của dự án;
- Không sửa đổi nội dung của dự án;
Đảm bảo quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan. Ngoài ra, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện của dự án bất động sản:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chung đất đai được chính phủ phê duyệt.
- Công trình, phần dự án được chuyển nhượng đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
- Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng từ kết cấu hạ tầng thì phải bắt buộc hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt mới được tiến hành chuyển nhượng.
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị cưỡng chế thi hành án hoặc chấp hành các quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có liên quan;
- Không có quyết định về dự án hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp vi phạm trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Điều kiện đối với chủ thể:
- Chủ đầu tư bán: đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư được hưởng lợi từ việc chuyển nhượng: phải là công ty kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục thực hiện đầu tư và hoạt động xây dựng theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ của dự án, nội dung dự án. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: đối với dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định đầu tư; Thủ tướng Chính phủ: đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư.
Thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản:
Bước 1: Nhà đầu tư gửi đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng bằng văn bản cho nhà đầu tư;
Trường hợp do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các Bộ quản lý chuyên ngành và Bộ. Tòa nhà. sẵn sàng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định ủy quyền chuyển nhượng, các bên hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và trình duyệt dự án;
Lưu ý: Do bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nên sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; thì cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với người nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản:
- Tên, địa chỉ của các bên liên quan;
- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc các phần dự án chuyển nhượng;
- Giá cả chuyển nhượng;
- Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao toàn bộ dự án hoặc một phần dự án và tất cả hồ sơ kèm theo;
- Quyền và nghĩa vụ cần phải biết của các bên;
- Trách nhiệm của tất cả các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm phải nhận do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng cần phải được quy định cụ thể;
- Giải quyết tranh chấp như thế nào nếu xảy ra vấn đề;
Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
Ngày hợp đồng có hiệu lực. Các thiếu sót trong việc bán một phần dự án và bán toàn bộ dự án bất động sản. Theo quy định của Luật Bất động sản, nhà đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định cụ thể như thế nào để chuyển nhượng một phần dự án thành toàn bộ dự án, cũng như chưa xác định các tiêu chí để xác định một bộ phận của dự án có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không.
Trên thực tế, một số dự án đã được chủ đầu tư chia nhỏ để chuyển nhượng một phần dự án nhằm thực hiện mục tiêu kinh doanh, cụ thể hơn, chủ đầu tư có thể chuyển phần kinh doanh của dự án kinh doanh thành tiền dịch vụ trong dự án toàn cầu để thu hồi. vốn để tiếp tục phát triển phần còn lại của dự án. Điều này dẫn đến khả năng dự án bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều nhà đầu tư khác nhau, gây manh mún, ảnh hưởng đến quy hoạch chung của dự án khi khởi công.
Một số những thủ tục về mua bán bất động sản Phú Quốc có khó khăn?
Những kinh nghiệm để làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản ở Phú Quốc thì sẽ khác biệt so với những địa điểm khác như Cần Thơ. Và trình tự mua bán bất động sản đó chính là đi xem bất động sản mà chúng ta muốn mua, quyết định muốn mua thì chúng ta phải đặt cọc với bên người bán. Thông thường người bán ở một số địa phương khác sẽ có mặt trực tiếp tại nơi bán bất động sản của mình nhưng điểm khác biệt ở Phú Quốc đó chính là người bán có thể không có mặt tại nơi bán bất động sản và có thể ở khắp mọi nơi trên Việt Nam khác nhau. Đây chính là điều khác biệt đầu tiên, như vậy chúng ta muốn đặt cọc tiền về bất động sản đó khi không có mặt của chủ sở hữu mà chỉ có nhưng người môi giới thì phải làm bằng cách nào? Đây cũng chính là một trở ngại khá lớn với những người muốn mua bất động sản tại Phú Quốc nhưng không đủ kinh nghiệm để có thể sở hữu được nó.
Và ở hiện tại chỉ có những người môi giới thì chúng ta có đặt cọc tiền cho họ được hay không? Rất nhiều câu hỏi mà mọi người muốn sở hữu đất tại Phú Quốc băn khoăn, lo lắng về vấn đề này. Một điều khá mới lạ ở vấn đề này đó chính là chúng ta vẫn có thể đặt cọc tiền cho những người môi giới nhưng bằng cách phải thông qua chủ sở hữu bằng những hình thức trực tuyến online như video call để chúng ta có thể xác định được chắc chắn là người đó sở hữu bất động sản này hay không. Để có thể chắc chắn, an toàn hơn nữa chúng ta có thể nhờ thừa phát lại tại Phú Quốc có lập lại “vi bằng” đó chính là bằng chứng về hành vi của người chủ đất ở nơi khác có xác nhận đồng ý là nhờ người môi giới ở thời điểm hiện tại kí biên bản nhận tiền cọc giúp hay không. Vi bằng trong trường hợp này có thể được xem như giấy cọc để cho chúng ta yên tâm hơn về vấn đề thủ tục mua bán đất khi không có chủ sở hữu ở thời điểm bây giờ.
Ở trường hợp diện tích bất động sản của chúng ta mua khá nhỏ thì việc đặt cọc tiền thì mọi người nên đặt với số tiền ít chỉ dao động khoảng vài chục triệu để có thể tạo niềm tin lẫn nhau. Và chúng ta cần hẹn gặp mặt để có thể kí hợp đồng thương lượng rồi đặt cọc với số tiền lớn hơn tùy chúng ta hẹn thời gian kí chuyển nhượng có thể là 1 hoặc 2 tháng, để hẹn thời điểm đặt cọc chính chủ rồi chốt cọc. Một trường hợp nữa có thể là diện tích bất động sản có giá trị khá cao và quy mô lớn thì chúng ta cần vào đất liền để có thể gặp mặt chủ sở hữu tại nhà của họ rồi làm hợp đồng đặt cọc ở nơi công chứng. Tùy vào những trường hợp giá trị đất lớn hay nhỏ thì chúng ta sẽ làm những thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất khác nhau.
Một vấn đề mà chúng ta cần lưu ý đó chính là phải tìm hiểu rõ những người môi giới nhà đất để tránh những rủi ro nhất có thể cho chúng ta, việc mất tiền đặt cọc khi không có chủ sở hữu tại đây thì cũng có khả năng đã xảy ra với trường hợp chúng ta không tìm hiểu rõ người môi giới có đáng tin cậy hay không. Vì thế việc lựa chọn người môi giới cho chúng ta cũng rất quan trọng, do đó mọi người cần tìm những người mà chúng ta quen biết để dễ dàng trong việc mua bất động sản hơn.
Điều khác biệt tiếp theo của bất động sản tại Phú Quốc đó chính là khi chúng ta đặt cọc tiền và kí chuyển nhượng ở phòng công chứng thì giá tiền hợp đồng chuyển nhượng ở Phú Quốc sẽ cao hơn ở trong đất liền như Cần Thơ. Tại Cần Thơ hợp đồng chuyển nhượng chỉ dao động từ 300 đến 400 nghìn đồng còn đối với Phú Quốc thì lại có đến 2 phòng về làm thủ tục chuyển nhượng là một nơi nằm trên đường 30/4 và một phòng nằm tại đường Nguyễn Trung Trực. Và giá thu của dịch vụ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 2 nơi lại khác nhau, giá thu của phòng công chứng trên đường 30/4 sẽ thấp hơn so với đường Nguyễn Trung Trực.
Đối với phòng công chứng 30/4 người ta sẽ để giá tiền vào từng bản hợp đồng mà chúng ta cần công chứng nhưng nơi công chứng đường Nguyễn Trung Trực không để giá tiền. Đối với những giấy tờ quan trọng khi chúng ta mua đất đó chính là giấy chứng minh, căn cước công dân, hộ khẩu bản gốc bao gồm cả thông tin của vợ và chồng để chắc chắn hơn. Còn đối với bên người bán thì cần giấy chứng minh, căn cước công dân, hộ khẩu bản gốc, giấy đăng kí kết hôn của vợ chồng và cần hai vợ chồng phải đứng ra kí tên, nếu thiếu một trong 2 người thì cần có giấy ủy quyền. Trong trường hợp người bán không có mặt ở Phú Quốc để ra kí được thì chúng ta có thể làm giấy ủy quyền để kí thay người chủ sở hữu ở trong đất liền gửi ra. Hoặc có thể trong tình huống cả người bán và người mua đều không có mặt tại Phú Quốc thì người bán và người mua có thể ủy quyền cho người thân, quen biết có mặt tại Phú Quốc để có thể làm giấy ủy quyền kí thay và kí vào hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất.
Nếu nằm trong trường hợp đó thì người bán đất và người mua cần ra phòng công chứng ở tại địa phương của mình để làm giấy ủy quyền kí thay. Sau khi kí hợp đồng chuyển nhượng xong chúng ta cần đi nộp hồ sơ ở cơ quan hành chính nhà nước, nộp hồ sơ chuyển nhượng ở một cửa của ủy ban nhân dân thành phố Phú Quốc.Tuy nhiên, thời gian giải quyết hồ sơ đã được ghi nhận trên biên nhận nhưng hồ sơ giải quyết vấn đề này ở Phú Quốc khá cao nên có thể trong một số tình huống sẽ nhận chậm hơn so với giấy hẹn.
Quan trọng là khi đóng thuế từ cơ quan thông báo thuế cho chúng ta thì hồ sơ của chúng ta gần được giải quyết, với hồ sơ chuyển nhượng thì bây giờ khá nhanh hơn so với lúc trước có thể kéo dài từ 3 đến 6 tháng. Sau khi nộp vào và chúng ta đi đóng thuế thì cần lưu ý là khi chúng ta kí hợp đồng chuyển nhượng xong và quay về đất liền thì mọi người cần làm giấy ủy quyền nộp nhận hồ sơ để cho một người nào đó ở Phú Quốc mà chúng ta tin tưởng giúp cho chúng ta đi nộp hồ sơ sang tên và nhận hồ sơ.
Bình đang nắm giữ giỏ hàng nhiều sản phẩm nhà đất ngoài hoặc dự án bất động sản Phú Quốc chuyển nhượng lại với giá tốt, vị trí đẹp, hướng, view, diện tích khác nhau. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về đất ngoài hoặc dự án, xem thông tin hình ảnh, tham quan thực tế, xem bảng giá, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán dự án, có nhu cầu MUA LẠI hoặc KÍ GỬI CHUYỂN NHƯỢNG, chỉ cần liên lạc với Thiện Bình theo khung chat nhanh trên trang web này hoặc điện thoại/Zalo để được tư vấn nhiệt tình 24/7.