Vì sao bất động sản Việt Nam tăng giá thời Covid-19?

Khi dịch Covid-19 khởi phát và cho đến nay vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt trên toàn thế giới, nhiều người kì vọng giá nhà đất giảm. Tuy nhiên, điều đó không xảy ra mà ngược lại còn thấy dấu hiệu và biểu hiện bất động sản Việt Nam nóng sốt thời Covid-19. Bài viết này đi tìm nguyên nhân dẫn đến tình trạng tại sao giá ở một số phân khúc, một số khu vực vẫn tiếp tục tăng cao, thậm chí rất cao. Thực tế này đang không chỉ diễn ra tại nước ta mà ở rất nhiều nền kinh tế lớn nhỏ trên thế giới. Bất chấp kinh tế thế giới tăng trưởng âm, thu nhập người lao động giảm và tình trạng mất việc xảy ra trên diện rộng, giá nhà đất vẫn không có biểu hiện đang giảm. Vì sao bất động sản Việt Nam tăng giá thời Covid-19 là một câu hỏi hay cần được đi vào phân tích và giải đáp.

Thực tế giá bất động sản tại Việt Nam thời Covid-19

Một điều mà không ai phủ nhận rằng nền kinh tế thời dịch bệnh ít tạo ra giá trị, con người trong nền kinh tế bị giảm thu nhập. Các mặt bằng cho thuê bị bỏ trống hay giá thuê bị giảm. Các căn hộ chung cư bị giảm giá thuê, các căn hộ hay biệt thư nghỉ dưỡng bị để trống do vắng khách du lịch. Tuy nhiên, giá bán ra ở một số khu vực tăng 100% – 200% so với thời điểm trước dịch bệnh tức là giữa năm 2019. Xét riêng Quý 1 năm 2021 vẫn tăng khoảng 10%. Điều ngạc nhiên hơn, một số ít bất động sản có giá tăng theo tuần. Tốc độ tăng trưởng tỉ lệ thuận với giá trị bất động sản.

Theo tìm hiểu, một ngôi nhà ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh giá 10 tỷ đồng năm 2019, đã có thể giao dịch ở mức giá 30 tỷ đồng vào đầu năm 2021. Các khu biệt thự ven đô đang là xu hướng của dân cư miền Bắc do nhu cầu sống xanh, xa trung tâm thời dịch bệnh. Giá của các căn nhà ngoại thành là 150 – 300 tr/m2 vào đầu năm 2021. Trong khi đó, trong năm 2019, mức giá cho loại hình này chỉ ở khoảng 100 triệu đồng/m2. Ở thành phố mới Thủ Đức, giá nhà đất tăng 3 lần trong vòng vài tháng.

Hiện tại, giá đất vùng lõi lên đến 500 triệu – 1 tỷ đồng/m2 và giá đất vùng ven biến động tăng theo. Người có nhiều tiền mua đất vũng lõi, ôm rất nhiều đất vùng ven. Người ít tiền hơn mua ít đất ở vùng ven. Trong khi đó, các nhà đầu tư cơ hội lại đi gom đất vùng có sốt, có sóng.

Đi tìm nguyên nhân bất động sản Việt Nam nóng sốt thời Covid-19

Có nhiều cách giải thích cho việc tăng giá cũng như tình trạng nóng sốt đang diễn ra ở các khu vực tiềm năng. Một số người cho rằng đây là kết quả của việc tăng đơn giá đất của chính quyền các tỉnh thành. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019, dự án mới trên khắp cả nước không nhiều nên giá đất được điều chỉnh bởi cơ quan nhà nước không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản.

Nhiều quan điểm cho rằng nguyên vật liệu xây dựng khan hiếm và tăng giá thành do việc vận chuyển, xuất nhập khẩu, sản xuất gặp nhiều khó khăn. Hầu hết cát, xi măng, sắt thép, gạch ốp lát đều được cung cấp từ trong nước nên có tăng thì cũng không nhiều. Ngoài ra, giá vật liệu chỉ chiếm một phần nhỏ trong toàn bộ sản phẩm nhà liền thổ hay cao ốc.

Tiền mặt dồi dào

Trước hết, có thể thấy hiện tượng “dư tiền” không biết kênh nào đầu tư an toàn của các cá nhân hoặc tổ chức bị ảnh hưởng ít, không bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Kể cả những người giàu có thu nhập giảm thì tổng số tiền họ đang có vẫn không giảm đi đáng kể. Nói rõ ra thì người giàu sẵn cũng khó nghèo đi bởi dịch bệnh chỉ mới kéo dài một vài năm. Các kênh để đầu tư trước đây như chứng khoán, ngoại tệ, gửi tiết kiệm ngân hàng, mua vàng, mua nhà nước ngoài có vẻ không còn an toàn như trước đây. Và bất động sản nghiễm nhiên trở thành lựa chọn “sáng giá” trước các “ứng viên” còn lại. Chúng ta cùng phân tích các kênh đầu tư khác đã trở nên lép vế như thế nào.

Chứng khoán

Chứng khoán Việt Nam chứng kiến nhiều phiên giảm sâu kỷ lục, thị trường lao dốc, thanh khoản kỉ lục diễn ra. Song song đó, có lúc thị trường lập đỉnh trong vòng 3 năm. Một thị trường không ổn định khiến khá nhiều nhà đầu tư “nhát tay” và chuyển tiền mặt sang bất động sản.

Vàng

Từ 2019, giá vàng đã lập đỉnh mới và có nhiều biến động khó lường. Khả năng tăng giá hay giảm giá không quá lớn. Hiện tại đây là một kênh tích trữ tốt chứ không phải là kênh có khả năng tạo ra lợi nhuận ổn định hay cao.

Ngoại tệ

Tỷ giá USD không quá biến động, đồng Euro suy yếu. Dịch bệnh tại Mỹ và Châu Âu liên tục có những cơn sóng lớn, kéo theo sóng trong nền kinh tế vốn đã có nhiều vấn đề. Lợi nhuận khi đầu tư kênh này cũng không được đánh giá cao.

Ngân hàng

Lãi suất tiết kiệm tiếp tục giảm sau Tết Nguyên Đán 2021. Cụ thể, lãi ngắn hạn dưới 6 tháng đều dưới 4%/năm, lãi dài hạn từ 13 tháng không quá 5,5% tại các ngân hàng. Điều này khiến nhiều người vốn quen với gởi tiền ngân hàng trong nhiều năm qua tìm kênh khác để giữ tiền và kiếm thêm tiền từ việc đầu tư.

Mua bất động sản nước ngoài

Khi dịch bệnh Covid hoành hành, việc đi lại giữa các quốc gia trở nên khó khăn. Du học sinh về nước, người Việt có tài chính muốn đầu tư bất động sản tại nước ngoài không còn dễ dàng như trước. Thêm vào đó, tâm lý không muốn đầu tư ngoài Việt Nam xuất hiện. Số tiền lớn trước đây được người Việt đem ra nước ngoài mua bất động sản được đổ ngược lại Việt Nam. Nhu cầu bất động sản trong nước tăng cao dẫn đến giá bất động sản cũng tăng theo. Các nhóm khách hàng kể trên có xu hướng chọn nhà đất có giá trị lớn, hoặc nằm trong các khu có đẳng cấp quốc tế. Mặc dù rằng một số cũng ưa chuộng bất động sản trung cấp.

Nhu cầu mua thật

Lướt sóng trong thời điểm này không phải là xu hướng bởi nhà đầu tư lo ngại sự thay đổi đột ngột của thị trường. Cho nên phần lớn người mua có nhu cầu thật để ở hay đầu tư lâu dài. Việc người mua rồi bán lại trong thời gian ngắn không còn “náo loạn” như các năm trước khi bất động sản phát triển sôi động. Vì thế, cầu cao dẫn đến cung cao, người thật sản phẩm thật nhu cầu thật dẫn đến việc mua bán diễn ra ít có “bán ngay lấy lời”.

Thông tin quy hoạch, hạ tầng phát triển

Ở một số địa phương, việc tăng giá đất là kết quả của hạ tầng được bắt đầu hoặc vừa hoàn thành. Hay chỉ đơn giản một thông tin quy hoạch được hé lộ đã khiến cho thị trường chao đảo. Có thể chứng kiến giá đất ở Thành phố Thủ Đức tăng chóng mặt khi Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức của Thành phố Hồ Chí Minh được gộp lại và nằm trong đơn vị hành chính mới. Huyện đảo Phú Quốc chính thức trở thành Thành phố chính thức vào ngày 1/3/2021. Thành phố Thủ Đức cũng chính thức đi vào hoạt động vào ngày 1/3/2021. Sân bay Long Thành giai đoạn 1 được chính thức khởi công vào ngày 5/1/2021 đã đánh dấu một bước ngoặt lớn và kéo theo giá đất khu vực lân cận, nhất là Đồng Nai tăng rất cao cũng như tạo thành sốt.

Chính sách tài chính tiền tệ

Đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng tăng giá nhà đất. Người dân sống chủ yếu bằng các khoản trợ cấp vừa đủ để trang trải cuộc sống. Nguy cơ phát mãi nhà cửa gần như bằng không. Tại Việt Nam, theo thông tư 01/2020/TT-NHNN, các tổ chức tín dụng cơ cấu lại thời gian trả nợ, miễn giảm lãi suất cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Các ngân hàng thương mại đang cho cá nhân vay mua nhà, sửa nhà có tổng dư nợ khoảng 1 triệu tỷ đồng đang được cơ cấu lại thời gian trả nợ, chỉ trả một phần gốc và lãi. Phần gốc và lãi phát sinh trong năm 2020 và cho đến nay vẫn đang được cơ cấu lại và phân bổ cho toàn bộ khoảng thời gian vay còn lại. Cho nên dễ hiểu rằng ngân hàng không phát sinh nợ xấu liên quan vay mua hoặc sửa xây nhà hoặc đi xiết nợ tài sản trong tình hình kinh tế giảm sút.

Không có áp lực trả nợ gốc hay lãi, nguồn cung dự án mới không có, thiếu tài sản xiết nợ hay phát mãi. Điều này dẫn đến dư nợ của ngân hàng thương mại tiếp tục tăng và giá nhà đất leo thang không ngừng.

Câu trả lời khi hết dịch sẽ như thế nào không nằm trong phạm vi bài viết này. Nhưng ta có thể đoán trước được áp lực trả nợ sau dịch sẽ lớn hơn. Và điều này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản hậu Covid. Nếu kinh tế không thể phục hồi ngay như trước dịch. Khách hàng sẽ đối mặt với nguy cơ mất khả năng thanh toán nợ đến hạn, ngân hàng phát sinh hàng loạt nợ xấu, khả năng phát mãi tài sản là khá cao. Nếu điều này diễn ra trên diện rộng sẽ kích hoạt bong bóng bất động sản.