Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Những kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao cực kỳ hữu ích sau đây mà Thiện Bình chia sẻ, hy vọng rằng sẽ giúp nhà đầu tư mà “sống sót” trên thị trường bất động sản cho thuê giàu tiềm năng nhưng cũng lại có không ít sự cạnh tranh.

Đầu tư vào bất động sản đang là hướng đi mang tới nhiều sự cam kết giàu rất hứa hẹn cho dòng vốn, nhất là trong những bối cảnh thị trường nhiều biến động, con người có nhu cầu tìm kiếm những thứ mang tính bền vững. Theo thời gian, mọi nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao, trong khi nguồn cung đất đai lại đang là hữu hạn. Do đó, xuống tiền vào lĩnh vực này sẽ được xem là con gà đẻ trứng vàng, mang lại nhiều cơ hội rất lớn về lâu dài.

Các nhà đầu tư dần có kế hoạch phát triển đường dài với bất động sản, thay vì việc chạy lợi nhuận ngắn hạn hay lướt sóng như trước. Trong đó, các đầu tư nhà cho thuê cũng là một “nước đi” được đánh giá khá là an toàn, hợp thời và có nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, kinh nghiệm đầu tư đất đai nói chung,và  kinh nghiệm đầu tư căn hộ, có kinh nghiệm đầu tư đất vườn, kinh nghiệm đầu tư các căn hộ dịch vụ, kinh nghiệm đầu tư khu khách sạn nói riêng trước đó đã khẳng định rằng, sự thành công với đầu tư khu địa ốc không phải là ngẫu nhiên và “dễ ăn”. Tất thảy mọi thứ đều cần có cả quá trình học hỏi, tích lũy.

Bình đang nắm giữ giỏ hàng nhiều căn nhà cho thuê được chuyển nhượng lại với giá tốt, vị trí đẹp, hướng, view, diện tích khác nhau. Quý khách hàng có nhu cầu MUA LẠI hoặc KÍ GỬI CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TPHCM, chỉ cần liên lạc với Thiện Bình theo khung chat nhanh trên trang web này hoặc điện thoại/Zalo để được tư vấn nhiệt tình 24/7.

 

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Có thể bạn quan tâm Kinh nghiệm mua nhà chung cư trả góp

Những tiềm năng và một số nguyên tắc đầu tư vào bất động sản cho thuê

Tiềm năng nào của bất động sản cho thuê mà ta nên biết

Thực ra, ở các giai đoạn trước, nhà đầu tư phần lớn dành sự tập trung vào đất nền bởi biên độ lợi nhuận cao, hoặc để lướt sóng căn hộ, nhà phố vì thời gian thu hồi vốn khá nhanh, khoản tiền chênh lệch hấp dẫn. Số đông cho rằng, đầu tư bất động sản cho thuê chỉ thích hợp cho những ai có vốn lớn, có tiền nhàn rỗi, không quá quan tâm về các vấn đề lợi nhuận. Bởi lẽ, hình thức này sẽ mang lại khoản thu nhập có tính ổn định nhưng ít có sự đột phá.

Tuy nhiên, về sau, mọi sự đa dạng của thị trường cho thuê lại mở ra cái nhìn khác cho nhà đầu tư. Nhu cầu về thuê nhà, thuê căn hộ, thuê biệt thự nghỉ dưỡng ,thuê phòng trọ,… bất ngờ tăng cao và đã trở thành xu thế mới đầy hấp dẫn.

Ví dụ như tại các thành phố lớn, điển hình là Tp. Hồ Chí Minh, các mô hình nhà nguyên căn hay phòng trọ dạng cao cấp đang rất được ưa chuộng. Những khu vực có mật độ dân số khá đông, dịch vụ sôi động như tại quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Thủ Đức,… lượng nhu cầu rất lớn, kéo theo đó các nguồn cung cũng đa dạng không kém. Các khu trọ có chỗ để xe để tách biệt, mỗi phòng có chỗ nấu ăn, vệ sinh riêng, internet, máy lạnh,… và rất nhiều tiện ích khác. Nhìn chung, chúng khá giống với các khu chung cư, khách sạn mini,… Thường chủ đầu tư sẽ  phải mua/thuê những căn nhà lớn, sau đó phân bố thành các phòng để cho thuê.

Tại Khánh Hội, ở quận 4, một căn phòng trọ 20m2 sẽ có giá thuê tầm từ 2,7 – 3,2 triệu đồng/tháng. Đây cũng là một phòng được ngăn từ căn nhà phố nhưng hệ thống khu phòng ốc khang trang, sạch sẽ, thoát khỏi khu mô hình nhà trọ thông thường. Tương tự, nhà nguyên căn cho thuê dài hạn hoặc loại lưu trú ngắn hạn (thường mang tính nghỉ dưỡng, ở những khu vực có du lịch rất phát triển) cũng được hưởng ứng rất nhiệt tình. Mỗi căn nhỏ chỉ có giá từ 10 triệu đồng/tháng, chưa kể đến những căn có các lợi thế mặt tiền, có thể tận dụng vừa kinh doanh vừa dùng để ở,…

Bất động sản cho thuê trong các thị trường như khu ký túc xá, viện dưỡng lão,… (nhóm thị trường ngách) đang rất phát triển với mức sinh lời cao, dần chiếm nhiều ưu thế. Theo các chuyên gia, Việt Nam là một đất nước cơ hội lớn cho nhóm thị trường này bởi sự tương quan với các dân số trẻ.

Hiện tại, dù điều kiện kinh tế dưới trận đại dịch Covid-19 có phần thách thức cho các phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê nhưng khả năng phục hồi vẫn khá cao hơn hầu hết so với các phân khúc khác. Mức độ đầu tư vào các lĩnh vực này từ năm 2014 đến năm 2019 đã tăng 58%, so với 21% đối với tất cả các khoản đầu tư vào bất động sản.

Nhà ở cho thuê đã được chứng minh trên thực tiễn bằng sức sống bền bỉ theo các giai đoạn phát triển, bởi vì chúng thuộc nhu cầu cơ bản nhất của con người. Theo Savills, số tiền mà mọi người có thể chi cho việc thuê căn nhà thay đổi đáng kể theo địa lý. Đơn cử, số tiền cao nhất mà các hộ gia đình có thể chi cho tiền thuê nhà sẽ là 30% trên thu nhập của các hộ gia đình.

Có 2 nhóm các nhà đầu tư thật sự quan tâm đầu tư đến kênh bất động sản cho thuê, bao gồm:

Nhóm thứ nhất: sẽ tự mua đất, và tự xây nhà rồi cho thuê.

Nhóm thứ hai: các chủ đầu tư có sẵn nhiều tòa nhà nhưng thay vì trực tiếp tham gia kinh doanh, họ chuyển sang cho nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh vàs cho thuê lại. Nghĩa là, sẽ có một nhóm khác chuyên mua lại/thuê lại rồi sẽ cho khách thuê.

Theo thống kê, hiện đang có đến hơn 80% người đang có nhu cầu mua nhà nhưng lại không có đủ điều kiện về tài chính, chưa kể đến những nhóm khách hàng là sinh viên, người đi làm,… gia tăng mỗi năm ở các tỉnh thành phố lớn. Ngoài ra, sự có mặt của các chuyên gia của nước ngoài về Việt Nam làm việc cũng chính là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản cho thuê, cộng thêm các nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng hàng năm,… Nhìn chung, mọi nhu cầu thuê bất động sản đang có chiều hướng đi lên khá đáng kể.

Mức giá tốt và có cơ hội tiếp cận cao, đầu tư bất động sản cho thuê còn mang lại những lợi ích thấy rõ cho các nhà đầu tư:

Vốn ít: đầu tư bất động sản cho thuê không cần bỏ ra quá nhiều số vốn ban đầu, nhà đầu tư có quyền lựa chọn các phân khúc thị trường phù hợp với khả năng tài chính của mình, thậm chí là chỉ với 0 đồng.

Thu lợi đều đặn: đặc tính của cho thuê đó chính là lợi nhuận, thu nhập sẽ smang tính định kỳ theo tháng/quý/năm. Khách thuê cũng ít có tâẽ m lý thay đổi nếu tìm được chỗ thuê vừa ý. Vì vậy, nếu đầu tư đã đủ tốt, sẽ có lượng khách hàng  sẽ ổn định với nguồn thu ổn định.

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Các nguyên tắc chung khi đầu tư bất động sản cho thuê – Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Những nguyên tắc này áp dụng cho các đầu tư nhà cho thuê cũng như các loại hình bất động sản cho thuê khác:

Đầu tư bất động sản cho thuê đã không dành cho tất cả mọi người

Thị trường bất động sản đa dạng các phân khúc, loại hình, hình thức đầu tư,… Điều này tạo ra vô vàn những lựa chọn nhưng không phải lựa chọn nào cũng đi cùng thành công. Tương tự, với bất động sản cho thuê hấp dẫn, tiềm năng nhưng chưa hẳn ai cũng  bước vào đây cũng có chung một thành quả.

Trong việc đầu tư bất động sản cho thuê, tồn tại những vấn đề mang tính rất đặc trưng liên quan đến quản lý, tìm kiếm nguồn khách hàng ngắn hạn, dài hạn, xử lý sự cố, bảo trì, bảo hiểm, làm việc với nhiều khách hàng cùng một lúc… Vậy nên, ai có đủ khả năng giải quyết được những vấn đề này mới là người phù hợp để lựa chọn. Đừng chạy theo con số đông khi nhu cầu, năng lực của bản thân không đủ để đáp đủ các ứng yêu cầu đầu tư.

Mua bất động sản đầu tư cho thuê chính là mua các dòng thu nhập trong tương lai

Nghĩa là, những gì phải trả cho một tài sản ở hiện tại cũng đồng nghĩa với quyết định đầu tư ở tương lai, chính là các dòng tiền có được từ việc cho thuê các bất động sản. Vì vậy, khi xuống tiền hay đưa ra bất kỳ một quyết định nào, cũng cần đặt trong cái nhìn một cách dài hạn.

Vị trí và các giá trị chính là bộ đôi luôn đi cùng nhau

Hầu như với bất kỳ một loại hình bất động sản nào, vị trí cũng luôn là một yếu tố mang tính nền tảng quyết định đến giá trị sản phẩm và tạo tiềm năng cho nguồn lợi nhuận. Những vị trí những khu đất rất đắc địa, những căn nhà tọa lạc nơi “đất hóa vàng” đồng nghĩa với các bước tiến cực kỳ lớn cho bất động sản cho thuê.

Một vị trí tốt thường được đánh giá dựa trên những sự thuận tiện về giao thông, kết nối cơ sở hạ tầng thông suốt, chuỗi tiện ích đa dạng, gần với bệnh viện, vui chơi giải trí, trường học, siêu thị, chợ, thương mại… Đặc biệt, việc kề cận với các dự án hạ tầng lớn, cũng có ý nghĩa với các địa phương và khu vực.

Trong khu vực đầu tư, đừng đánh giá thấp tầm quan trọng của đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính luôn được nhắc đến ở mọi diễn đàn về đầu tư bất động sản, công cụ này sẽ mang tính hỗ trợ rất lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là những người có dkhông quá mạnh về dòng tiền. Khi khoản vay đã chiếm tỷ lệ cao trong số vốn bỏ ra, nghĩa là các cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Mặc dù tồn tại ở 2 mặt được – mất nhưng nếu biết chớp lấy các thời cơ, có quyết định đúng đắn và phân chia tỷ lệ rất hợp lý, nhà đầu tư sẽ sở hữu được những bất động sản tiềm năng, mang lại nguồn lợi nhuận lớn trong tương lai. Ngược lại, những áp lực về các lãi suất, tiền vay có thể dẫn đến các kế hoạch đầu tư gặp rủi ro. Chuyên gia khuyên rằng, không nên vay quá 30% tổng giá trị bất động sản của đầu tư và tận dụng những cách thức để huy động vốn tối ưu nhất.

Bất động sản khu nhà ở là một khởi đầu tốt và an toàn nhất

Chính việc bởi sở hữu lượng nhu cầu cao, nguồn cung cấp hỗ trợ lớn nên bất động sản nhà ở có mặt bằng giá thấp hơn so với các khu bất động sản công nghiệp, thương mại hay dòng nghỉ dưỡng cao cấp,… thủ tục cùng mua cũng không quá phức tạp. Đặc biệt, bài toán quản lý đối với các khu bất động sản nhà ở đều dễ dàng hơn, vì chúng thân thuộc, mang tính khá phổ biến. Các nhà đầu tư, từ “non tay” đến “lành nghề” đều sẽ có thể tham gia.

Quy mô của bất động sản cho thuê đã tăng lên thì lợi nhuận mang lại cũng có độ hấp dẫn cao hơn

Trong vô số các lựa chọn, những bất động sản có quy mô lớn, phức tạp trong các kết cấu, quan lý như tòa nhà lớn, các khu công nghiệp, khu thương mại,… luôn đi cùng số vốn ban đầu tương đối “khủng” và với những áp lực đi kèm theo hướng tỷ lệ thuận.

Tuy nhiên, các mức lợi nhuận thu được từ các dự án này, theo các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp là cực kỳ hấp dẫn, ở một mức cao đến rất cao. Những loại hình bất động sản này có giá cho thuê tốt và tính ổn định bởi các xu hướng thuê dài hạn chiếm tỷ lệ lớn.

Chỉ xuống tiền khi  mà bản thân đã thực sự am hiểu

Đầu tư nói chung, bất động sản cho thuê nói riêng, muốn “hốt bạc” cần có các chiến thuật tốt; chỉ khi am hiểu về thị trường, các cách thức vận hành, các nhà đầu tư mới có thể có được kế hoạch hoàn hảo nhất.

Các nhà đầu tư nên dành thời gian để khảo sát và nghiên cứu các thị trường trước khi bắt tay vào thực chiến. Học qua các  báo, các tài liệu chuyên ngành, qua những người có kinh nghiệm đi trước hoặc thậm chí là khi làm việc với các đơn vị, các chuyên gia tư vấn với trình độ chuyên môn cao,… sẽ giúp mọi cá nhân có cái nhìn toàn cảnh hơn về lĩnh vực mà mình mong muốn thử sức.

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Các nguyên tắc logic trong đầu tư bất động sản cho thuê

• Đối với các nguyên tắc này, nhà đầu tư cần trả lời những câu hỏi sau để thấy rõ mối liên hệ giữa các “thành phần” trong mọi chiến thuật đầu tư.
• Xác định chi phí cho việc tìm kiếm các khách hàng là bao nhiêu?
• Chia sẻ các kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê
• Các mô hình kinh doanh nhà ở cho thuê
• Đầu tư nhiều tiền thì lợi nhuận trong dài hạn cao sẽ hơn là đầu tư ít tiền
• Đầu tư ít tiền nhưng lợi nhuận cao, cũng đồng nghĩa với sự rủi ro cao.
• Việc chênh giá cả đi thuê và cho thuê có được duy trì trong một thời gian dài?
• Rủi ro trong việc cho thuê lại đó là gì? Các chi phí bảo trì,các  chi phí quản lý, chi phí an ninh là bao nhiêu?

Nhà cho thuê là một khái niệm dùng để chỉ khá nhiều mô hình hiện nay. Có rất nhiều cách thức để thực hiện nhưng hiện nay, có 3 mô hình sau là phổ biến nhất:

Có thể bạn đã gặp rất nhiều các hình thức kinh doanh nhà trọ cho thuê khác nhau. Nhưng để phân tích một cách cụ thể, chúng tôi sẽ dựa trên  các yếu tố chính chủ và không chính chủ và được chia thành 3 mô hình chính như sau:

Các mô hình sở hữu –  loại mô hình cho thuê

Là kiểu mô hình cho thuê thông dụng nhất, được hiểu là các chủ đầu tư có sẵn đất, tự xây dựng nhà rồi mang đi cho thuê lại. Chủ đầu tư chính là những người đứng tên trên bất động sản, dù cho thuê thì họ vẫn là người có quyền sở hữu và định đoạt. Đồng thời, trong quá trình cho thuê, nếu gặp phải bất kỳ một vấn đề gì thì người đứng ra liên hệ sửa chữa sẽ là chủ nhà – người đứng ra đảm bảo hiệu quả sử dụng nhà ở trong khoảng thời gian lý kết hợp đồng. Đối với loại mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

Các loại mô hình mua sở hữu – cho thuê

Mô hình này đã rơi vào các trường hợp chủ đầu tư muốn xây nhà cho thuê nhưng chưa có đất hoặc gặp khó khăn trong việc tìm quỹ đất hoặc tài chính không cho phép vừa mua đất, vừa thi công xây dựng nhà ở. Lúc này,các  nhà đầu tư sẽ tìm đất để mua và sẽ xây nhà cho thuê; hoặc, tìm đến những căn nhà đã xây sẵn, mua lại, có thể để tân trang thêm rồi cho thuê. Khi này, các mô hình quay lại tương tự như mô hình sở hữu – cho thuê. Giá thuê mỗi năm sẽ thu về từ mô hình này đạt từ 5-6%.

Loại mô hình thuê nhà – cho thuê lại

Được gọi là hình thức thuê qua trung gian, vốn bỏ ra ít hơn so với hai mô hình kể trên. Các nhà đầu tư sẽ thuê một ngôi nhà của người khác, rồi đem căn nhà đó đi cho thuê lại với mức giá cao hơn. Tiền lãi nhận được chính là khoản chênh lệch giữa giá thuê do 2 bên đã đưa ra. Tất nhiên, trước khi cho thuê lại, các nhà đầu tư cũng phải tự mình sửa sang, nâng cấp nội thất căn nhà tương xứng với mức giá chào thuê; đồng thời phải đứng ra làm việc trực tiếp với bên thuê lại, đảm bảo các điều kiện sống tốt nhất cho họ. Nghĩa là các nhà đầu tư đóng vai trò người thuê trung gian và sẽ chịu mọi trách nhiệm liên quan đến các phát sinh với bên cho thuê lại. Đối với các mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Chi tiết các cách thức đầu tư nhà cho thuê hiệu quả

Lên phương án để dự trù các vấn đề khi đầu tư nhà cho thuê

Đầu tư nhà cho thuê sẽ cần rất nhiều công đoạn khác nhau, mỗi công đoạn đều có những vấn đề phát sinh, dù phức có tạp hay không cũng tiêu tốn không ít thời gian, mọi công sức để khắc phục. Một nhà đầu tư thông minh luôn có sẵn các phương án dự trù cho mình, điều này sẽ chứng tỏ họ đã có sự nghiên cứu rất kỹ và các khả năng dự đoán tương đối tốt.

Bằng cách này, các nhà đầu tư sẽ hạn chế được ở mức thấp nhất các loại rủi ro của việc kinh doanh, hỗ trợ kế hoạch đầu tư có thể “sống sót” trong  một thời gian dài.

Với các mô hình Sở hữu/mua sở hữu – cho thuê

Xác định tổng diện tích đất và giá đất, dự trù các chi phí xây dựng: một căn nhà muốn đem lại lợi nhuận tốt phải đảm bảo các công năng được trang bị đầy đủ, chưa xét đến các yếu tố như tính thiết kế, tính thẩm mỹ,… Bạn cần chọn ra những khu đất có kích thước phù hợp, địa thế tương đối. Tùy vào các vị trí lựa chọn mà giá đất, giá nhà, giá nhân công đã xây dựng có sự khác biệt.

Như vậy, nhà đầu tư cần có con số ước lượng về tổng số tiền bỏ ra để mua đất và để xây nhà; tham khảo nhiều nguồn thông tin, các đơn vị cung cấp dịch vụ nhất có thể để tối ưu số vốn; đồng thời đặt ra một khoảng xê dịch được cho phép, bởi trên thực tế, xây dựng khiến tài chính phát sinh rất nhiều:

Về kết cấu nên có đầy đủ các phòng khách, phòng bếp, ít nhất 2 phòng ngủ hoặc 1 phòng ngủ đủ rộng, sân thượng nếu có càng tốt, nhà tắm, sân phơi, ban công. Nếu là dạng phòng thì phải đảm bảo có ít nhất 5 phòng.

Không gian nên đảm bảo sao cho có các độ thoáng, dù diện tích rộng hay hẹp cũng nên sử dụng những bản vẽ mang tính hiện đại, thông minh, luôn có ánh sáng và gió trời.

Chi phí quản lý: xác định xem ai sẽ là người chịu trách nhiệm quản lý nhà ở cho thuê. Thường thì các mô hình nhỏ, chủ nhà sẽ kiêm luôn công việc này, không cần thuê bên thứ ba và tiết kiệm được một khoản chi phí khá lớn. Tuy nhiên, nếu có quy mô lớn hơn, các nhà đầu tư cần có sự quản lý chuyên nghiệp, xử lý kịp thời những trục trặc về các cơ sở hạ tầng và vật chất, theo dõi nộp tiền điện nước, thông báo về các khoản chi tiêu. Như vậy, khoản phí bỏ ra hàng tháng cho việc này sẽ là bao nhiêu? Phí quản lý có các mức biến động ra sao trên thị trường? Đồng thời, các nhà đầu tư trả lời thêm một số câu hỏi:

• Ai sẽ là người ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
• Ai sẽ xử lý phát sinh hư hỏng: bóng đèn, cửa nẻo, van nước…
• Ai sẽ  quản lý người đăng ký, người trả phòng…

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê lãi cao

Với loại hình thức thuê – cho thuê

Tổng số vốn bỏ ra ban đầu sẽ không nhiều bằng việc mua đất, xây nhà; các nhà đầu tư mới tham gia hoặc có số vốn mỏng thường yêu thích cách làm này bởi số tiền vừa vặn với các khả năng tài chính. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất để áp dụng thành công các mô hình thuê – cho thuê chính là dự trù phương án, chi phí dùng để cải tạo lại ngôi nhà – yếu tố quyết định đến giá thuê, lợi nhuận và các cơ hội tiếp cận khách hàng.

Nếu để nguyên hiện trạng các căn nhà để cho thuê, cơ hội sẽ bị rút bớt bởi thiếu các tính sáng tạo, mới lạ và khác biệt; đồng thời giá thuê cũng sẽ không nhỉnh hơn con số mà nhà đầu tư bỏ ra cho các chủ nhà là mấy. Nếu xác định lâu dài, thu lợi lớn thì nhất định sẽ phải tân trang.

Bước này nghe có vẻ đơn giản nhưng muốn có các phương án chính xác, các nhà đầu tư phải nắm bắt được hiện trạng căn nhà, mọi dý tưởng sửa chữa, giá nhân công, vật liệu,… Tùy vào mức độ phức tạp mà xác định được số tiền bỏ ra. Thậm chí, một số ngôi nhà có số chi phí cải tạo gần bằng với cả việc xây một căn mới. Do đó, các nhà đầu tư nên lên định hướng thật kỹ, tốt nhất là tính về đường dài, sao cho nếu sau này có thay đổi gì về kiến trúc cũng có thể dễ dàng thực hiện hơn.

Bài 95 Từ A đến Z những kinh nghiệm để đầu tư nhà cho thuê hiệu quả phần 4

Một trong yếu tố khác không kém phần quan trọng chính là lường trước được rủi ro về pháp lý, cụ thể là các mối quan hệ giữa các nhà đầu tư với chủ nhà theo hợp đồng thuê. Điều này hạn chế việc các chủ nhà đòi lại bất động sản khi chưa hết thời hạn hoặc có các động thái gây khó dễ trong các quá trình kinh doanh. Nội dung hợp đồng phải được sàng lọc kỹ càng cẩn thận, dự trù những tình huống sẽ bất lợi có thể phát sinh để cùng nhau thỏa thuận, thống nhất một cách rõ ràng nhất . Nên nhớ rằng, các chi phí bỏ ra để tân trang ngôi nhà là không hề nhỏ, nếu các hợp đồng chấm dứt “nửa đường”, các nhà đầu tư phải gánh hậu quả nặng nề.

Việc lên các phương án dự trù là bước đệm nền tảng, ví như chiếc “xương sống” cho các kế hoạch dài hạn sau này. Muốn triển khai trên thực tế một cách hiệu quả, cần kết hợp cùng những định hướng đúng đắn về các yếu tố liên quan đến các công việc kinh doanh.

Xác định và lựa chọn những đối tượng khách hàng cho thuê

Bên cạnh việc thiết kế nhà ở theo hướng cơ bản, phù hợp với số đông các khách thuê, nhà đầu tư có thể nghiên cứu trước các đối tượng khách hàng mà mình muốn hướng đến để có những ý tưởng riêng của mình. Bằng cách này có thể đánh trúng trọng tâm một cách nhanh hơn.

Với  các ngôi nhà nguyên căn, phòng trọ cao cấp, khách thuê thường là những người có nguồn  thu nhập tầm trung trở lên (từ 100 – 200 triệu/năm). Họ không đòi hỏi  có cuộc sống quá sang chảnh nhưng về cơ bản phải có một môi trường hiện đại, thoải mái và đầy đủ tiện nghi. Tiêu chuẩn mà nhóm khách hàng ngày đặt ra thường sẽ là:

• Diện tích nền sàn tối thiểu là 25 – 50m2
• Nằm ở các khu vực trung tâm thành phố, tiện đi lại, nơi có cơ sở hạ tầng hiện đại
• Giá cả dao động sẽ từ 4 – 10 triệu/ tháng (tùy hình thức cho thuê)

Trong khi đó, ở các phân khúc nhà ở bình dân, các đối tượng chủ yếu là sinh viên, công nhân, người có thu nhập thấp. Tiêu chuẩn đặt ra về các điều kiện sống không cần quá cao, đáp ứng đủ  một số điều kiện như:

• Giá cả dao động sẽ từ 1,5 triệu – 3.5 triệu/tháng
• Nhà ở cần tập trung gần các khu công nghiệp, các trường đại học, và các vùng dân cư cách trung tâm khoảng 12 – 15km.
• Diện tích sống trong sẽ khoảng 10 – 25m2

Hiểu được các nhu cầu, tâm lý khách thuê, các nhà đầu tư sẽ biết cách “cải tiến” sản phẩm của mình sao cho phù hợp với các thị hiếu, bắt nhịp cùng thị trường.

Định ra mức giá thuê phù hợp với từng loại căn nhà ở

Đặt ra mức giá thuê sao cho phù hợp với hiện trạng của căn nhà, địa thế, so với các khu mặt bằng giá và bài toán lợi nhuận sẽ chưa bao giờ được gọi là dễ dàng với các nhà đầu tư. Nếu định quá thấp thì sẽ lỗ, cao quá thì sẽ khó có khách thuê, mà bình bình thì lại không có lời, chậm thu hồi vốn, nếu sử dụng chiến lược đòn bẩy tài chính lại càng áp lực,…

Vì vậy, việc định giá cho thuê cần phải tương quan với những giá trị thực mà các nhà đầu tư đang có. Tất nhiên, cần có các thời gian để việc kinh doanh ổn định và các dòng thu nhập đều đặn hơn, khi này mới đánh giá được tính hiệu quả đầu tư.

Giá cho thuê cần nên cân nhắc trên một số yếu tố cơ bản như sau:

• Tình trạng của ngôi nhà (ngoại thất và nội thất)
• Vị trí ngôi nhà
• Diện tích ngôi nhà
• Ưu thế về việc kinh doanh: tiện ích, giao thông, dịch vụ, mật độ dân cư,…

Ngoài ta,các  nhà đầu tư cũng nên nghiên cứu về sự thay đổi giá trên thị trường và các khu vực lân cận để có thể tiết kiệm thời gian, có cơ sở so sánh, và đối chiếu dễ dàng hơn. Hoặc, các công ty môi giới chuyên nghiệp vẫn có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nếu cần. Lưu ý, giá thuê cũng nên tính đến các khoản đầu tư ban đầu đã bỏ ra, chi phí bảo trì thiết bị nhằm duy trì các chất lượng về sau này,…

Sử dụng những kênh quảng cáo và các cách tiếp thị hiệu quả

Sống trong thời đại công nghệ  hiện đjai 4.0, khi mọi thứ đang dần trở nên rất dễ dàng hơn chỉ với 1 cú click chuột, không cần đi đâu xa, vẫn có những thông tin mang chúng ta cần phải tìm kiếm. Đây là một cơ hội rất lớn, sự hẫu thuận đắc lực cho các đầu tư bất động sản nói chung, kinh doanh nhà ở cho thuê nói riêng. Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả từ các nhà đầu tư đã cho thấy, họ tận dụng được tối đa các kênh quảng cáo để tăng các mức phủ sóng, tiếp cận với số lượng khách hàng lớn và rất đa dạng.

Hiện nay, các nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiều hình thức facebook, zalo, kênh tiếp thị, như các trang rao vặt, diễn đàn mua bán, các website chuyên về bất động sản, … Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, lượng thông tin trên các phương tiện rất lớn nhưng hiếm sẽ có sự cam kết về chất lượng. Đây cũng chính là một điểm trừ,các khách hàng quan tâm nhưng cũng sẽ dè chừng với mọi thứ đã được cung cấp.

Vì vậy, muốn làm tốt công tác “truyền thông” cho các dòng sản phẩm, các nhà đầu tư nên chọn những kênh uy tín, nhận được đánh giá cao, và nội dung chất lượng, đã được kiểm duyệt nghiêm ngặt. Bên cạnh đó, bài đăng phải rõ ràng về các nội dung, hình ảnh mang tính chân thực, thông tin liên hệ rõ ràng. Đây là các tiêu chí cơ bản để mọi khách hàng đánh giá mức độ uy tín của khu bất động sản.

Ngoài ra, nếu các bài quảng cáo, và rao vặt chưa mang lại hiệu quả như bạn mong muốn, nhà đầu tư có thể liên hệ với các nhà môi giới hoặc các trung tâm môi giới về bất động sản chuyên nghiệp. Những cá nhân, các đơn vị này sở hữu kho dữ liệu khách hàng lớn, biết rõ từng nhu cầu của từng nhóm đối tượng, do đó, sẽ nhanh chóng định vị được các khách thuê phù hợp và đầy tiềm năng, đưa ra lời khuyên rất hữu ích, hiệu quả nhất cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, số lượng các công ty, các trung tâm dịch vụ môi giới hiện nay không hề ít và chất lượng cũng không thể đánh đồng như nhau; có nơi rất uy tín, có nơi lại không. Vì vậy, để tranh những trường hợp  để lừa đảo, và bị lợi dụng các thông tin, tiền, sản phẩm cho thuê,… nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ nơi mình muốn gửi gắm các loại sản phẩm. Khi làm việc cũng cần rõ ràng, cẩn thận về các khoản chi phí, hoa hồng, và cam kết công việc, tiến độ, các thủ tục, phương thức thanh toán,… nhằm để tránh những rắc rối sẽ không đáng có.

Bài 96 Từ A đến Z các kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả phần 5

Phải luôn cẩn thận khi ký kết các hợp đồng cho thuê nhà

Bất kể là với loại mô hình nhà ở cho thuê nào, hợp đồng thuê nhà cũng đóng vai trò rất quan trọng, ràng buộc về mặt pháp lý giữa các bên, xác định rõ mọi quyền lợi, nghĩa vụ, cơ sở giải quyết tranh chấp,… Rất nhiều các trường hợp vì chủ quan mà chính các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng lại là nguyên nhân gây ra các rắc rối.

Đặc biệt, với các đối tượng là nhà cho thuê, những vấn đề liên quan đến mọi trách nhiệm sửa chữa, bảo quản nhà ở thường phải cụ thể, chi tiết. Ngoài ra, các quy định rõ về tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, các phương thức thanh toán; thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng, các phạm vi tác động đến nhà ở của người thuê,… Tóm lại, về mặt hợp đồng phải rất chặt chẽ, kỹ càng; có thể nhờ đến các luật sư, các văn phòng, công ty luật để đảm bảo tính pháp lý để cao nhất.

Cơ bản, một hợp đồng cho thuê cần xác định rõ như sau:

• Giá cả:  tiền tăng giá thuê theo định kỳ, tiền đặt cọc, giá thuê, tiền điện nước, …
• Thời hạn: đặt cọc bao nhiêu tháng tiền nhà, thời hạn đóng tiền thuê nhà, thời hạn thuê, thời hạn tăng giá thuê, …
• Các khoản chi phí khác: khoản tiền thuế, tiền bồi thường thiệt hại hư hỏng vật chất.
• Điều lệ tuân thủ: thay đổi cấu trúc ngôi nhà, trong thời gian hoạt động, được cho thuê lại hay không, các trách nhiệm giữ gìn tài sản, mọi cơ sở vật chất,…

Xây dựng các mối quan hệ giữa bên thuê và ở bên cho thuê

Thuê nhà – cho thuê nhà không chỉ đơn thuần chỉ là giao dịch có đi có lại, nếu muốn việc kinh doanh tốt đẹp,cần  nên xây dựng chúng thành mối quan hệ gắn kết, mục đích chính là kéo dài hợp đồng thuê. Rất đơn giản, bên cho thuê chỉ cần quan tâm để ý hơn đến các cảm nhận của người thuê bằng việc hỏi họ cảm thấy như thế nào, có thoải mái hay là không, có cần hỗ trợ gì thêm hay là không,… Trong thời gian thuê, thường xuyên trao đổi để các mối quan hệ chủ nhà – người thuê gần gũi, dễ chịu hơn. Cách này cũng có thể giúp cho các nhà đầu tư tạo dựng được thương hiệu cho mình, bởi vì nếu hài lòng, người thuê rất sẵn lòng giới thiệu với những người có các nhu cầu khác.

Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê đã chỉ cách để các nhà đầu tư và vận hành bất động sản một cách hiệu quả và chuyện nghiệp. Còn lại, thành hay bại là phụ thuộc vào mọi cách ứng dụng của mỗi con người.

Bình đang nắm giữ giỏ hàng nhiều căn nhà cho thuê được chuyển nhượng lại với giá tốt, vị trí đẹp, hướng, view, diện tích khác nhau. Quý khách hàng có nhu cầu MUA LẠI hoặc KÍ GỬI CHUYỂN NHƯỢNG BĐS Quận 1, chỉ cần liên lạc với Thiện Bình theo khung chat nhanh trên trang web này hoặc điện thoại/Zalo để được tư vấn nhiệt tình 24/7.