Có nhiều hình thức đầu tư bất động sản như đầu tư trung hạn, dài hạn và lướt sóng. Mỗi hình thức có những điểm mạnh cũng như hạn chế riêng. Chúng ta sẽ đi vào nghiên cứu Đầu tư lướt sóng bất động sản để xem bản chất của hình thức này là gì, rủi ro, và nhiều vấn đề liên quan khác…
Nội dung
Đầu tư lướt sóng bất động sản là gì?
Cụm từ lướt sóng đã rất quen thuộc trong giới đầu tư bất động sản nhưng sẽ mới lạ so với người mới hoặc ở ngoài nghề. Lướt sóng nghĩa đen vốn là một hành động, một trò tiêu khiển, một môn thể thao. Môn này dựa vào cơn sóng để mà đi lên, sóng lên rồi sóng xuống, người chơi khéo léo nhịp nhàng theo sự thay đổi của dòng nước. Thực chất, sóng mạnh và yếu do nhiều yếu tố tạo nên, và người chơi quyết định làm gì với những cơn sóng đó.
Còn trong nghề bất động sản, ta có thể hiểu đơn giản rằng đầu tư lướt sóng là một dạng đầu tư lợi nhuận, mà bạn chỉ cần bỏ ra số tiền khá nhỏ (thường chỉ khoảng 15%) so với giá trị tổng cộng của một bất động sản (căn hộ, đất nền) thường là của một dự án nào đó, để đặt cọc/giữ chỗ. Khi thị trường nóng lên hay nguồn cung khan hiếm khi bên đồng ý bán (chủ đầu tư) đã bán hết/gần hết hàng, thì các nhà đầu tư khác đồng ý mua lại suất của bạn với giá chênh lệch. Phần lời có thể là vài chục triệu, thậm chí lên đến vài trăm hay tỉ, tùy theo giá trị của bất động sản và số tiền bạn bỏ ra ban đầu.
Đầu tư lướt sóng bất động sản.
Điểm mạnh của lướt sóng bất động sản
Như vậy, bỏ ra ít, lấy lại nhiều sau một thời gian ngắn là lý do tại sao đây là lựa chọn của nhiều nhà đâu tư. Điểm mạnh của lướt sóng, lý do đây là kênh đầu tư sinh lãi nhanh, khá ổn định trong tình hình hiện tại.
Rủi ro của hình thức đầu tư lướt sóng
Vậy tại sao nhiều người còn e ngại trước khi quyết định lướt sóng, tại sao nhiều người “thua đủ” khi đầu tư theo hình thức này. Kinh nghiệm thực tế chỉ ra rằng nhiều nhà đầu tư ôm quả đắng khi dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng, hay ôm nhiều hàng để gia tăng nhiều lần lợi nhuận. Nếu sản phẩm đó có thể được đẩy ra “dễ dàng”, nhanh chóng với giá chênh lệch cao thì nhà đầu tư thắng. Trường hợp ngược lại, do nhận định của nhà đầu tư chưa đúng về giá trị, tiềm năng tăng giá cũng như độ “hot” của sản phẩm nên hàng đẩy ra chậm, hoặc không bán ra được, hoặc bán giá ngang bằng/lỗ.
Đầu tư lướt sóng bất động sản.
Vai trò của đầu tư lướt sóng trong thị trường bất động sản
Các chuyên gia nhận định rằng những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản là tác nhân không thể thiếu của một nền bất động sản trẻ, năng động như ở Việt Nam. Hoạt động lướt sóng bất động sản thúc đẩy các chủ đầu tư tung ra thị trường nhiều sản phẩm hơn, khiến thị trường khởi sắc, giao dịch sôi nổi.
Mặt tối của việc lướt sóng là một khi nhà đầu tư không thể bán lại hàng nhưng họ không có nhu cầu thực để mua sản phẩm đó, không có đủ tài chính để đóng thêm tiền để mua bất động sản đó. Lúc này, sẽ tạo nên nhiều hệ lụy không tốt cho thị trường, bao gồm chủ đầu tư.
Đầu tư lướt sóng bất động sản cần lưu ý gì?
Xin liệt kê ra những mấu chốt cần biết khi lướt sóng bất động sản: chủ đầu tư, thời gian xây dựng, số lượng và chủng loại sản phẩm, đòn bẩy tài chính, thời điểm mua vào và bán ra.
Chủ đầu tư
Điều cơ bản đầu tiên không những trong khi đầu tư lướt sóng mà còn trong đầu tư bất động sản nói chung chính là “chọn mặt gửi vàng” – chọn chủ đầu tư có năng lực. Nói gọn lại ở đây là nên tìm hiểu tiềm lực tài chính, số lượng dự án, lịch sử phát triển các dự án, có dự án nào vướng vào pháp lý, bị người mua kiện cáo gì không. Để tìm hiểu về chủ đầu tư và con đường phát triển các dự án của họ, bạn có thể tham khảo trên mạng hoặc bạn bè trong giới đầu tư, làm ngành bất động sản, xây dựng,…
Top 10 chủ đầu tư bất động sản Việt Nam uy tín nhất năm 2020. Nguồn: Vietnam Report.
Thời gian xây dựng
Người lướt sóng bị ảnh hưởng bởi con sóng nhanh hay chậm, ngắn hay dài. Còn nhà đầu tư bất động sản lướt sóng bị ảnh hưởng bởi thời gian xây dựng dự án. Thời gian này càng dài thì vốn bị chiếm dụng càng lâu, điểm ra hàng trễ, khả năng dịch chuyển của thị trường cao. Việc này dẫn đến tính thanh khoản thấp, rủi ro cao.
Về cơ bản, thời gian xây dựng càng sớm càng tốt. Hiện tại đối với các khu chung cư có quy mô lớn và tiện ích nhiều thì thời gian này có thể từ 2 – 3 năm, có thể nhiều hơn nữa. Các khu chung cư trung cấp có thời gian giao nhà kể từ ngày mở bán khoảng 2 năm. Các khu nhà ở xã hội có thời gian xây dựng ngắn hơn là 1,5 năm. Nhà phố, biệt thự có thời gian xây dựng hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm nhanh hơn khu nhà cao tầng.
Trong ảnh là phối cảnh siêu dự án Vinhomes Grand Park Quận 9, thời gian cho dự án này lên đến vài năm.
Đòn bẩy tài chính
Không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ tiền tự có để đi đầu tư. Bản chất của việc đầu tư là sử dụng tiền của mình hoặc tiền vay để sinh lợi nhuận. Bởi vì, khi nhà đầu tư đợi có đủ tiền thì đã không còn kịp để mua vào dự án nữa. Phần lớn nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ sử dụng 50 -70 % vốn vay để thực hiện việc đầu tư lướt sóng.
Khi sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên lưu ý thời hạn cho vay, càng dài càng tốt (từ 15 năm), lãi suất các năm đầu càng cao càng tốt (chỉ khoảng 1 – 2 thì nhà đầu tư tất toán), lãi phạt tất toán thấp.
Đòn bẩy tài chính.
Thời điểm mua vào và bán ra
Tùy từng dự án mà nhà đầu tư chọn điểm vào và điểm ra thích hợp. Về quan điểm cá nhân, chúng tôi khuyên nên đầu tư vào dự án có tiềm năng lớn vào giai đoạn sớm khi giá còn tốt, thời điểm ra trước khi dự án cất nóc (tương đương lúc chưa đóng 70%), hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%), hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Giá trị chung cư không tăng nhiều sau khi bàn giao trên 6 tháng.